KOMMUNISTISCHE PARTEI ÖSTERREICHS

Alarm am Wohnungsmarkt

Von: Leo Furtlehner (10.6.2017)

Der freie Markt ist nicht in der Lage, das Menschenrecht Wohnen zu gewährleisten. Am öffentlichen, gemeinnützigen Wohnbau und einem sozial gerechteren Mietrecht führt kein Weg vorbei.
Aus: Volksstimme Nr. 6 vom Juni 2017.

"Schluss mit dem Mietrechtspopu­lismus«, fordert der Immobilienmakler Ariel Muzicant (Der Standard, 21.4.2017) und wettert gegen den »Mietadel«. Gemeint sind damit Menschen, die in einer oft keineswegs dem zeitgemäßen Standard entsprechenden Wohnung mit günstiger Miete wohnen.

Um den Interessen der Immobilienhaie Glaubwürdigkeit zu verleihen, lamentiert Muzicant gegen »linke und rechte Ideologen«, die uns mit »ihren unrealistischen Forderungen« beglückten. Gemeint sind jene, welche die Miete deckeln, Neubauten nach 20 Jahren dem Mietrecht unterwerfen und »überhaupt alles reglementieren« wollen. Der Immo-Boss plädiert also für ein »gerechtes, modernes Mietrecht«. Seine Vorstellungen dazu sind freilich ziemlich jenseitig: Er sieht den aktuellen Richtwert von Salzburg mit 7,71 Euro pro Quadratmeter ohne Zuschläge als angemessen. Der Gerechtigkeit halber sei erwähnt, dass Muzicant auch einige vernünftige Vorstellungen hat: etwa, dass Grundsteuer, Hausverwaltun­gskosten und Hausversicherung aus dem Betriebskosten­katalog herausgenommen werden, dass die Gemeinden einen dreijährigen Stopp für Gebühren vornehmen, um den Anstieg für Wasser, Kanal und Müllabfuhr einzubremsen und dass die Instandhaltung generell Aufgabe der VermieterInnen sein soll.

Neues Mietrecht ist dringlich
Die Entwicklung der Wohnkosten und der Immobilienpreise führt unmissverständlich vor Augen, dass der vielzitierte »freie Markt« entgegen allen Sonntagsreden von PolitikerInnen und ExpertInnen nicht in der Lage ist, das Menschenrecht auf leistbares Wohnen sicherzustellen. Seit Jahren steigen die Wohnkosten weitaus stärker als der Verbraucherpre­isindex. Etwa zuletzt im April 2017 um 3,8 Prozent, bei einem Anstieg des VPI um 2,1 Prozent.

Mit der nun per 1. April 2017 wirksam gewordenen Erhöhung der Richtwerte erfolgt ein neuerlicher Schub zur Verteuerung des Wohnens. Die neuen Richtwerte liegen zwischen 5,09 Euro pro Quadratmeter im Burgenland (bisher 4,92) und 8,57 Euro in Vorarlberg (bisher 8,28). Laut Statistik Austria sind die Wohnkosten von 2010 bis 2016 durchschnit­tlich um satte 41,3 Prozent gestiegen, allein im Vorjahr um 8,5 Prozent. Mit dieser Steigerung liegt Österreich unter den Top Fünf der EU-28. Angesichts der Entwicklungen auf dem Finanzmarkt weichen finanzkräftige InvestorenInnen seit dem Crash von 2008 immer stärker auf den Immobilienmarkt aus und wollen dort natürlich möglichst hohe Renditen sehen. Dadurch bedingt verteuern sich vor allem Altbauwohnungen.

Immer deutlicher stellt sich daher die Dringlichkeit einer grundlegenden Reform des Mietrechts – mittlerweile ein juristisches Dickicht, in dem sich nur ganz wenige ExpertenInnen wirklich auskennen – um auch künftig leistbares Wohnen zu ermöglichen, wie das etwa auch die KPÖ mit ihrer am 1. Mai gestarteten Petition »Wohnen darf nicht arm machen!« thematisiert. Die Ankündigung von Minister Thomas Drozda für ein Mietrechts-Paket ist freilich durch Regierungskrise und Neuwahl obsolet geworden.

Immobilienblase droht
Wie die vom Immobilienkonzern RE/MAX auf die Grundbuchsein­tragungen gestützte Bilanz mit laufend neuen Rekordwerten am Immobilienmarkt zeigt, ist die Warnung vor einer Immobilienblase berechtigt. VolkswirtInnen der Bank für Internationalen Zahlungsausgleich sehen ein Warnsignal, das oft vor Finanzkrisen zu beobachten ist. »Der Immobilienboom nimmt immer mehr die Züge einer Blase an«, konstatiert etwa Ralph Solveen (Commerzbank). Indizien dafür sind explodierende Immobilienpreise und Mieten vor allem in den Ballungsräumen, überquellende Auftragsbücher der Baukonzerne und billige Baukredite, die mit der Null- und Negativzinspolitik der Europäischen Zentralbank (EZB) zusätzlich befeuert werden. Edgar Walk (Bankhaus Metzler) spricht von »ersten bedenklichen Entwicklungen«, weil Banken teilweise schon Kredite gewähren, die den Preis von Immobilien übersteigen, wie das auch vor dem US-Immobiliencrash der Fall war.

Laut AK-Statistik besitzen 40 Prozent der Bevölkerung überhaupt keine Immobilien, hingegen das oberste eine Prozent gleich 22 Prozent und die obersten zehn Prozent sogar 61 Prozent. Das Übermaß an Reichtum wird also nicht im Sinne sozialer Gerechtigkeit steuerlich abgeschöpft, sondern drängt in renditeträchtige Veranlagungen. Nicht zufällig haben von den hundert reichsten ÖsterreicherInnen (trend 6/2016) auffallend viele ihr Vermögen in Immobilien angelegt.

Verschärft wird die Spekulation mit Wohnraum durch massive Leerstände. Laut MA 50 stehen in Wien 10.000 von knapp mehr als einer Million Wohnungen dauerhaft, weitere 25.000 zwischen drei Wochen und zweieinhalb Jahren leer. In Oberösterreich sind es laut Statistikabteilung des Landes vier Prozent der Mietwohnungen und sieben Prozent der Eigentumswohnungen. Dem stehen freilich laut Wohnbaubericht 2015 landesweit 21.603 dringlich Wohnungssuchende, davon 11.083 in Linz, gegenüber.

Axt an die Gemeinnützigkeit
Im nunmehr freilich obsolet gewordenen »Arbeitsprogramm 2017–2018« von SPÖ und ÖVP war – wie schon zuvor im »Plan A« von Kanzler Kern – die Beteiligung privater InvestorInnen an den Wohnbaugenossen­schaften vorgesehen (siehe S. 6–8 Volksstimme No. 3 März 2017). Auf die negativen Auswirkungen wies der Welser Heimstätte-Chef Manfred Hochhauser (SPÖ) hin und ortete Handlungsbedarf, um den sozialen Wohnbau als eines der zentralen Anliegen der Sozialdemokratie nicht preiszugeben.

Private Investoren wollen entsprechende Renditen erzielen und diese sind nur durch entsprechend hohe Mieten möglich. Um die Grundidee des sozialen Wohnbaus, nämlich für alle leistbare Mietwohnungen zu bauen, sanieren und verwalten aufrechtzuerhalten, ist die Zuführung privaten Kapitals also der verkehrte Weg. Mit Kanzler Kerns »Plan A« würde auch auf dem Wohnungssektor der soziale Anspruch der SPÖ ad absurdum geführt, weil Banken, Versicherungen, Pensionsfonds, Mitarbeitervor­sorgekassen und sonstigen Investoren Tür und Tor für saftige Profite auf Kosten der MieterInnen geöffnet werden soll. Nach dem mit massiver und bis heute nicht vollständig aufgeklärter Korruption – Stichtwort Grasser – verbundenen Verkauf von 62.000 Bundes­wohnungen von WAG, BUWOG und drei Eisenbahnerwoh­nungsgesellschaf­ten unter der schwarz-blauen Regierung und dem damit verbundenen Verlust der Gemeinnützigkeit wären die Vorstellungen von Kanzler Kern ein weiterer Schritt zur gezielten Zerstörung des sozialen Wohnbaus und der politischen Verantwortung dafür.

Wohnbauförderung braucht Zweckbindung
Ein Desaster haben die verschiedenen Regierungen mit der Aufhebung der Zweckbindung der Wohnbauförderung (WBF) angerichtet. Diese wird via Dienstgeberbeitrag als Lohnnebenkosten eingehoben und die Mittel sind für die Finanzierung von Neubau, Sanierung und Wohnbeihilfen gedacht. Bereits 1988 erfolgte die Verländerung der Wohnbauförderung, 1989 die Umstellung von Pflicht auf Ermessen. Mit dem Verkauf aushaftender Wohnbaudarlehen durch die Länder an Banken wurde die Misere zusätzlich verschärft. Mit der Aufhebung der Zweckwidmung konnten die Länder die WBF-Mittel zum Stopfen von Budgetlöchern verwenden. Beim Umgang mit der Wohnbauförderung wird auch der angeblich soziale Anspruch der FPÖ demaskiert: So machte schon nach 2009 der oö. LHStv. Manfred Haimbuchner (FPÖ) von sich reden, als er die Wohnbeihilfe für Alleinerziehende durch Einrechnung der Alimente kürzte. Aktuell will er eine Zweiklassen-Gesellschaft im Wohnbau, indem er für ein Billigsegment mittlerweile erreichte Baustandards kappen möchte. So will der den Wünschen der Industriellen­vereinigung verpflichtete Haimbuchner barrierefreie Wohnungen mit 20 Prozent limitieren, was Einschränkungen auch für alte Menschen oder Eltern mit Kleinkindern bedeutet. Ein Irrweg ist auch die Absicht Haimbuchners, die „Flucht aus der Förderung“ zu stoppen und die Mittel für die Errichtung von Eigenheimen noch attraktiver zu machen. Die Fehllastigkeit der oö. Wohnbauförderung zeigt sich daran, dass laut oö. Wohnbaubericht von 2006–2015 im geförderten Neubau den 19.349 Mietwoh­nungen satte 26.759 Eigenheime plus 4.886 Eigentum­swohnungen gegenüberstehen. Dazu muss an den Ausspruch des seinerzeitigen Wohnbaulandesrates Leo Habringer (SPÖ): „Wer Eigentum will, muss sich das mit eigenen Mitteln schafen, nicht aber mit Steuergeldern“, erinnert werden.

Die überbordende Eigenheimförderung führte aber auch zur hemmungslosen Zersiedelung im Umkreis der Städte und im ländlichen Raum mit allen negativen Folgen und Kosten. Argumente wie etwa vom ÖAMTC, wonach Pendler die Immobilienpreise in den Städten entlasten und ohne Einpendler das Wohnen noch teurer wäre, wirken in Hinblick auf die Ökobilanz anachronistisch und zynisch. Eine zukunftsorientierte Wohnungspolitik verlangt hingegen neben einer umgehenden Wiedereinführung der Zweckbindung, die Mittel der Wohnbauförderung auf die Errichtung von Mietwohnungen zu konzentrieren, die im Idealfall so günstig sein sollten, dass sie auch ohne Wohnbeihilfe leistbar sind. Allen Erkenntnissen zufolge sind Gemeinde- und Genossenschaf­tswohnungen am günstigsten. Daher müssen die Mittel auf den mehrgeschossigen Wohnbau durch Kommunen und gemeinnützige Bauvereinigungen konzentriert werden.

Was notwendig ist
Bekanntlich ist die Bundesregierung mit der bereits im März 2015 großspurig nicht zuletzt auch für eine Belebung des Arbeitsmarktes angekündigten Wohnbauoffensive mit dem Bau von 30.000 Wohnungen in fünf Jahren bei einem Investitionsvolumen von 5,75 Mrd. Euro mehr als säumig. So sehr, dass der OÖ Bau-Innungsmeister Norbert Hartl von einem »Trauerspiel« spricht und Bau-Holz-Gewerkschaftschef Josef Muchitsch »frustriert« wirkt (OÖN, 6.5.2017). Als Bremser werden sowohl die Banken als auch die Länder genannt.

Eine echte Wohnbauoffensive müsste die Ausweitung bzw. Wiederaufnahme des kommunalen Wohnbaus und die Förderung leistbarer Mietwohnungen seitens der Genossenschaften als Schwerpunkt haben. Dabei wird man auch nicht daran vorbeikommen, zur Finanzierung leistbaren Wohnens als Grundbedürfnis das Übermaß an Reichtum durch eine Vermögenssteuer abzuschöpfen, damit die öffentliche Hand mehr Geld für den sozialen Wohnbau zur Verfügung bekommt.

Angesichts der wachsenden Brisanz am Wohnungsmarkt gehört zudem ein einheitliches, einfaches und transparentes Mietrecht für alle Wohnungen unabhängig vom Eigentümer auf die Tagesordnung – mit klar definierten Mietzinsobergren­zen, gestaffelt nach Standard und Gebäudealter anstelle des 1994 eingeführten dubiosen Richtwertesystems. Dabei braucht gar nicht verhehlt werden, dass dies einen Eingriff in die Freiheit des Eigentums bedeutet.

Weiters ist die Entkoppelung der Mieten von der Inflation, die Einschränkung der Befristungen, die Wiedereinführung der Zweckbindung der Wohnbauförderung für den Wohnbau, die Erhaltung der Gemeinnützigkeit der Wohnungsgenos­senschaften, eine klare Ablehnung der Privatisierung von Gemeinde- oder Genossenschaf­tswohnungen, ein Wohnbauprogramm der öffentlichen Hand sowie einen Tarifstopp von Gemeinden und Versorgungsge­sellschaften zum Einbremsen der ebenfalls überdurchschnit­tlich steigenden Betriebskosten notwendig. Grundbedürfnisse wie das Menschenrecht auf leistbares Wohnen dürfen nicht Profitinteressen von Immobilienhaien zum Opfer fallen.


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